最近コロナウイルスによる外出自粛の影響で、 賃貸物件の家賃について減免せよという議論が一部であるようです。
また、これに対する大家側からの反論も聞かれます。
ただ、内容的にはどっちも筋違いな話をしているなと思います。 筋違いな議論は解決を遠ざけてしまうので、 どう考えればまっとうな解決策になるのか、 今回はこれらについて考察したいと思います。
店子側による筋違いな家賃減免要求
ビルなどの店舗を借りて営業している事業者のなかで、 「家賃支払いモラトリアム法」などと言って家賃の減免を義務化せよと主張する人たちがいます。
【記者会見レポート】新型コロナウイルス感染症の影響を受けた飲食店を救済すべく、「外食産業の声」委員会が発足、「家賃支払いモラトリアム法」を提案
- 不動産オーナーにテナントとの話合いに応じることを義務化
- 日本全体が厳しい今、“痛みの分かち合い精神”で減免交渉に応じることを義務化
- 不動産オーナーの都合で減免や支払い猶予が難しい場合は、政府系金融機関が代わって家賃を振り込む制度の策定。まずは金融機関が家賃を肩代わりし、テナントは期間を置いてその返済を行うというもの。なお、その制度を申請する際は不動産オーナーとテナントとの合同で行うこと。金融機関はオーナーとテナントの両方から決算書見て公平なジャッジを行い、テナント側が不利にならないよう配慮する
まぁ外出自粛で客足が激減するなか、経営が厳しいのはよく分かります。 何らかの救済策は必要ですね。
ただ、私は店舗系物件は持っていないのですが、 上記の主張は一見公平に見えて、非常に不公平かつ筋違い だなと思います。
家賃減免を主張するのなら、 逆に経営が順調で儲かっていた時に、家賃を増額して払っていたのか？ ということです。 払ってるわけありませんよね（笑
つまり何が言いたいのかというと、
これらの人たちの主張というのは、
物事の片面しか見ておらず、アンフェアだということです。
これって虫が良すぎませんかね。
儲かっている時のお金は自分たちの懐に入れて、 苦しい時だけ大家側に家賃減免を要求するのは、 極めて不公平かつ筋のおかしな話です。
大家は物件を提供し続けているし、店子はそれを借り続けているわけで、 大家側には何の落ち度もありません。 経営が良かろうと悪かろうと関係なく、歩合ではなく定額で賃貸借契約しているわけです。 それを、悪くなった時だけ一方的に減免しろと？
「日本全体が厳しい今、“痛みの分かち合い精神”で減免交渉に応じることを義務化」 などと言っていますが、 厳しい言い方をすれば、これって、 もっともらしい大義名分を持ち出して、 自分たちの損失を大家に転嫁しようとしているだけ ではないでしょうか。
大家側による筋違いな反論
これら家賃減免の動きに対し大家側からは、以下のような声がよく聞かれますね。
私もアパートを所有していますし、銀行への借金返済もあります。 収支計算して、リスクを取って賃貸事業をしています。 家賃を不払いされたら経営が成り立たなくなります。 また、家賃収入は返済や様々な経費に消えていくので、 贅沢な暮らしをしているわけでも全くありません。 そんななか、一方的な家賃の減免を要求されたら、腹が立つと思います。
ただ、これは反論としては筋が悪いなと思います。
まず、「大家も銀行への返済がある」についてですが、 これは誰に強制されるでもなく、 大家の勝手で融資を受け物件を買っているわけですから、 返済の有無は店子には関係ない話 です。 もし返済の有無が理由になるなら、「現金買いした人は返済がないから減免に応じるべき」というおかしな話にもなります。
次に、「大家だからって金持ちとは限らない」についてですが、 金持ちかどうかをどこで判断するんでしょう。 それに、金持ちかどうかが理由になるのなら、 「金持ち大家だったら減免に応じるべき」というおかしな話になります。 つまりそもそも、大家が金持ちかどうかは店子には関係ない話 です。
つまり、ドライに言えば、 大家側の事情は店子には関係ないし、 店子側の事情も大家には関係ない。 あるのは賃貸借契約という契約だけ です。
筋の通った解決策は？
じゃあどうすればいいのか？ ということですが、 これは、 国が店子に補償するべき話 なのです。 コロナでの外出自粛を求めているのは国なのですから。
考えてみれば当たり前の話ですが、 店子の経営難はコロナと、それに伴う外出自粛が原因です。 大家が原因ではありません。 それなのに、 大家にしわ寄せを持ってこようとするから話がおかしくなる のです。
まぁ大家と店子が個別に交渉を持つのは自由にやればいいと思いますが、 家賃減免の交渉を義務化するとか、 減免しない大家が悪い、みたいな話の流れは明らかにおかしいわけです。
上記は店舗系物件の話ですが、居住系物件でも同じですね。 居住系物件でも「レントストライキ」などと言って家賃を不払いしようと 目論む人たちもいるようですが、全く筋の通らない話です。
大家は住居を提供していて、入居者は住み続けている。 入居者は住まいという利益を享受し続けているわけで、 大家側には何の落ち度もありません。
仮に給料減などで入居者の経済状態が厳しいとしても、 大家にしわ寄せを持っていこうとすること自体がおかしくて、 やはりこれも国が補償するべき話です。
店舗にしても住居にしても、ここの本質を見誤ってはいけません。 今回の件は本来、賃貸人と賃借人が対立するような話ではありません。
コロナという国難に際し、 損失をこうむっている人たちに国が補償をする、 というのが筋の通った解決策となります。
事業者向けの「持続化給付金」や居住者向けの「住宅確保給付金」など、 すでにある制度もありますので利用していきましょう。
まとめ
- 苦しい時だけ大家に家賃減免を要求するのはおかしい（儲かっていても家賃定額なのに…）
- 大家側の事情（返済の有無、金持ちかどうか）は店子には関係ない
- コロナによる経営難、経済難は、国による補償を主張するべき
落ち度のない大家側にしわ寄せを持って行こうとするのがそもそも筋違い